Portalurile imobiliare din Romania: forma fara fond.
Sunt doua portaluri imobiliare importante in Romania care ofera servicii si pentru agentii imobiliari: Imopedia si Imobiliare.ro. Imopedia se departeaza din ce in ce mai mult de caracteristicille unui portal de proprietati imobiliare, devenind de fapt cel mai cunoscut site de stiri imobiliare (ceea ce nu e neaparat un lucru rau). Insa motorul de cautare de proprietati al Imopedia este complicat iar interfata mult prea incarcata.
Din punct de vedere al functionatii si al usurintei in utilizare, noul Imobiliare.ro se apropie cel mai mult de caracteristicile unui portal de proprietati imobiliare: motorul de cautare este usor de utilizat si eficient, interfata este aerisita, permite si vizualizarea pe harta (chiar daca aceasta este rudimentara). Imobiliare.ro seamana izbitor, atat ca design cat si ca functionalitati, cu portalul realtor.com al NAR-ului.
Nemultumirea mea legata de portalurile imobiliare nu tine insa de FORMA (interfata grafica, functionalitati, etc) ci de FOND: apartamente listate de mai multe ori la preturi si cu informatii diferite, listari duplicate, fara poze, listari neactuale, informatii de listing putine si de multe ori false etc.
Pentru noi la REALPRO este foarte greu de lucrat cu portalurile actuale. Desi listarile REALPRO sunt complete, verificate si cu preturi ferme, ele sunt "ingropate" de o mare de anunturi cu preturi "la agatat", cu date false sau inexistente etc. In plus, desi am introdus toate datele in MLS, suntem nevoiti sa le reintroducem manual in fiecare portal, deoarece portalurile nu au nicio functionalitate de integrare cu software-urile MLS.
Problema calitatii slabe a informatiilor de listing nu este insa o problema a portalurilor imobiliare. Listarile sunt in intregime problema agentilor imobiliari!
Fara schimbarea din temelie a modului de lucru al agentilor imobiliari, niciodata portalurile nu vor putea avea informatii credibile si verificate, indiferent de eforturile lor (vezi Ofertele Validate de proprietari la Imopedia si Ofertele Garantate de la imobiliare.ro) ! Portalul realtor.com pe care il mentionam mai devreme este portalul asociatiei imobiliare americane (NAR) . Desi realtor.com arata apropiat de imobiliare.ro, marea diferenta o reprezinta informatiile despre proprietati, care sunt verificate si credibile.
Dar cum se intampla asta? Verifica oare operatorii portalului realtor.com toate listarile de pe site? Nici vorba. Explicatia este alta: toate casele de pe realtor.com sunt preluate in mod automat de la MLS-urile locale din toate orasele Americii. Toate proprietatile listate in MLS-urile din SUA sunt proprietati cu reprezentare exclusiva, cu preturi ferme, iar stafful organizatiilor MLS locale verifica conformitatea datelor listate cu contractele de listing si cu documentele de proprietate.
Convingerea mea, pe care am spus-o ori de cate ori am avut ocazia, este ca agentii imobiliari din Romania vor putea avea un portal imobiliar reprezentativ numai dupa ce vor avea stocuri de proprietati cu reprezentare exclusiva, listate in MLS-uri. Nu e nimic complicat, e o procedura care se aplica deja si in Romania, totul este sa fie adoptata la scara larga.
MLS-urile vor putea sa transmita listingurile atat catre portalul asociatiei imobiliare (ceva de genul realtor.com) cat si catre orice alte portaluri comerciale, cum sunt imobiliare.ro sau Imopedia. Software-urile MLS dedicate, asa cum este Flexmls, pot furniza in mod automat datele in format standardizat (RETS - Real Estate Transaction Standard) catre oricate portaluri imobiliare. Singura conditie este ca operatorii respectivelor portaluri sa inteleaga ca MLS-urile agentilor imobiliari nu sunt un concurent ci un partener pentru portalurile imobiliare si sa standardizeze informatiile despre proprietatile imobiliare pentru a putea prelua de la MLS-uri listingurile imobiliare, in formatul standardizat RETS.
Cu ajutor MLS-urilor si al RETS-ului vom putea sa listam o proprietate in MLS o singura data, iar dupa ce va fi verificat de catre personalul MLS, listingul va fi preluat automat de toate portalurile imobiliare interesate. Acest lucru se intampla in America, unde desi realtor.com ramane portalul nr. 1 de imobiliare, sunt multe alte portaluri comerciale care se descurca foarte bine: Zillow si Trulia sunt doar 2 exemple de portaluri comerciale de mare succes, alimentate cu listinguri din MLS-uri.
- Blog Tags:
Comentarii
Referitor la portalurile de
Referitor la portalurile de mai sus vor ajunge cum a fost sucul de la dozator sau vinul varsat din piata. Imobiliare.ro este plin de balast si gunoi. Am gasit aceeasi oferta listata de 20 de ori in conditii diferite (pret, suprafata, tip apartament). La unii chiar era oferta denumita pompos "garantata". De cine? Nu poti sustine ca ai 30000 sau 100000 de oferte valabile atunci cand la anumite tipuri de oferta gasesti 7 oferte repetate de 10 ori. Chiar pentru un profesionist este greu de lucrat iar relevanta anunturilor este indoielnica. Ce inseamna sa sortezi in 11000 apartamente de 2 camere. Dupa 2 pagini ai obosit. In momentul in care ofertele se repeta inchizi si cauti alta varianta serioasa.
Imopedia.ro este un site scris de calculatoristi. Ai senzatia ca este scris in limbaj de asamblare. Nu am reusit niciodata sa gasesc ceva acolo. Iar pentru stiri este destul de slab.
Sunt sigur ca 2010 va aduce alte nume pe piata si cei neperformanti vor fi eliminati sau impinsi catre periferie.
Cred ca problema e practica,
Cred ca problema e practica, nu etica. In conditiile actuale orice AGENT IMOBILIAR incearca sa aiba o relatie buna atat cu vanzatorul cat si cu cumparatorul. Partea cu lacomia agentului care vrea sa ia mult de la ambele parti e o prostie. Agentul imobiliar prefera sa ia astazi 1000 euro decat sa astepte o saptamana 1500. Incearca sa convinga ambele parti sa ia o decizie rapida in interesul afacerii, nu sa astepte clientul care sa dea 1000 euro mai mult ca sa mai ia si el 60. Orice agent imobiliar care a trait din asta stie ca mai bune vinzi o garsoniera pe luna, decat o vila pe an. Orice agent imobiliar incearca sa puna informatiile cap la cap sa ajunga la succes(bani). Este cea mai corecta meserie din punct de vedere al remunerarii pentru munca depusa. Nu esti bugetar sau contopist in orice domeniu sa astepti 30 ale lunii. Esti mereu in verva, disponibil si dedicat pentru meseria ta.
Nu cred ca trebuie sa militam pentru MLS sau orice alt sistem. Cred ca fiecare trebuie sa hotarasca cum vrea sa lucreze.
Au incercat diversi importatori de tehnici din Vest sau America(SUA) sa induca ideea ca o reprezentare clara a clientului sau proprietarului va rezolva problema statutului agentului imobiliar. Nu cred ca e adevarat. Problema tine de atitudinea agentului si nu o vei putea rezolva prin nici o lege. Atitudinea vine din experienta si bun simt, din comportamentul corect inteles ca fiind necesar si propria conduita etica.
Stimate Domn, CITEZ "Dupa cum
Stimate Domn,
CITEZ "Dupa cum spuneam, agentii REALPRO sunt primii din Romania care lucreaza numai ca reprezentanti/mandatari ai clientilor si experienta noastra arata ca acest tip de relatie este foarte bine primit de catre consumatori. Problema nu este in mentalitatea consumatorului, ci in incapatanarea majoritatii agentilor imobiliari de a se tine cu dintii de un sistem dezavantajos pentru toata lumea: intermedierea imobiliara sau cu alte cuvinte mijlocirea intre vanzatori si cumparatori. "
Gresiti profund si din pacate trebuie sa va contrazic. Nu neaparat ca asa as vrea personal, ar fi fost bine, insa din pacate realitatea CONSUMATORILOR DIN ROMANIA este foarte dificila, oamenii foarte greoi, foarte zgarciti, doar cand aud de "agentii" fug...este drept si din cauza faptului ca multa lume si-a batut joc de aceasta meserie, dar mentalitatea in sine asupra romanasilor nostri este defectuoasa in sine. DIN PACATE NU CRED (as vrea foarte mult sa ma insel, repet !! ) ca va putea merge un sistem MLS, decat in timp 5-10-15 ani...nu stim exact, timpul ne va spune.
Nimeni nu vrea sa dea o exclusivitate, ce scrieti Dvs. pe aici sunt simple "teorii" foarte frumoase si foarte bune de pus in practica, insa eu va zic din experienta, poti sa fi tu reprezentantul reprezentantilor, daca X poate face o economie de $ trecandu-te din schema, O VA FACE ! Dumneavoastra daca ati fi pusi in situatia respectivului nu m-ati scoate teoretic din schema pentru acea economie ?? (si aici nu ma refer strict la faptul ca te poate "trece" ci la faptul ca poate vinde PERSONAL sau cu o alta agentie careia nu ii da comision, dupa caz! )
Asa ca dragilor, pentru ce atatea diplome si reprezentari cand oamenii sunt care sunt ? In tara este saracie...si mentalitate comunista, chiar nu vad cum ne putem compara cu UK sau USA cu traditie in imobiliare (in UK stiu personal ca nimeni nu CONCEPE a vinde un imobil fara agentie !!! din mai multe cauze - juridic, economic, etc. )...Criza intr-adevar ii va cerne pe cei adevarati de neghine, insa doar experienta de TEREN va putea pune in aplicare si teoriile de care scrieti Dvs. pe aici ! Repet inca o data, teoria este foarte buna si suna foarte bine ceea ce spuneti Dvs. , insa practica ne omoara ! :(
Stiu ca nu veti fi de acord cu ceea ce spun eu aici, dar va spun un lucru, trece o luna, trec 2 luni si daca nu produci nici o intermediere/vanzare degeaba ai exclusivitati si sistem MLS caci facturile tot continua sa vina, iar copii tot trebuie hraniti ! Asta este realitatea crunta cu care se confrunta un agent imobiliar din Romania...meserie privita cu ura/neincredere de catre marea majoritate a societatii ! :(
Cu stima si o seara cat mai placuta!
Bravo Felicitari pentru
Bravo
Felicitari pentru randurile de mai sus. Ai prins in cateva cuvinte realitatea din Romania, nu numai din domeniul agentiilor imobiliare.
Nu sunt un specialist in domeniul imobiliar, sunt doar priceput ca tot romanul, asa cum se pricepe el la politica, la fotbal si sa repare Dacia.
As avea 2 intrebari catre realizatorul blog-ului:
1. Daca abordarea asta, cu sistem MLS si acordarea de exclusivitate, este atat de revolutionara, cum va explicati ca in toata tara nu exista decat 3 birouri REALPRO respectiv la Ramnicu-Valcea, Pitesti, Craiova (poate mai sunt si altele de care nu stiu eu) ?
2. Care credeti ca este cauza numarului mic de reprezentante REALPRO ?
- lipsa de interes
- criza economica si implicit cea imobiliara
- valoarea mare a francizei si redeventei lunare
- aplicarea limitata a sistemului prezentat datorita mentalitatii din Romania
- aplicarea limitata a sistemului datorita saraciei din Romania
Va multumesc pentru cuvintele
Va multumesc pentru cuvintele frumoase. Cu privire la intrebarea dumneavoastra extrem de pertinenta "...cum va explicati ca in toata tara nu exista decat 3 birouri REALPRO?", va pot spune ca exact asta ma intreb si eu :).
Dar serios vorbind, motivul principal pentru care nu avem inca mai multi francizati este ca am lansat franciza in septembrie 2008, exact la momentul in care a debutat criza. Principalele francize imobiliare concurente aveau deja la acel moment aproximativ 15 si respectiv 25 de birouri, iar acum numarul birourilor francizelor concurente s-a redus la 3 si respectiv sub 10. In aceste conditii atat de dificile si noua ne-a fost greu sa crestem, normal.
Bineinteles ca nu ne-am bucurat ca a venit criza, dar au fost si multe efecte pozitive si pana la urma cred ca ea a avut un impact benefic asupra sistemului nostru. Practic, datorita "incercarilor" pe care le-am trecut in aceasta perioada sistemul REALPRO a fost perfectionat si functioneaza cu rezultate chiar mai bune decat initial. Pana la urma cred ca cel mai important lucru pentru un potential francizat este cat de multumiti sunt actualii francizati, iar asta poate fi verificat oricand discutand cu oricare dintre ei: http://www.realpro.ro/ro/sistemul-realpro/birouri.
Un alt motiv pentru care nu ne-am extins a fost ca in acest an ne-am concentrat mai mult pe finalizarea si perfectionarea sistemului REALPRO de vanzare de case si mai putin pe vanzarea de francize. Misiunea noastra ca organizatie nu este cresterea cantitativa cu orice pret, ci cresterea prin imbunatatirea permanenta a rezultatelor fiecarei unitati, fiecarui francizat in parte. Acum suntem insa pe deplin multumiti de rezultatele sistemului si ale birourile francizate, asa ca tocmai saptamana aceasta am inceput cautarea de colaboratori pentru pozitia de Consultant Independent Vanzari Francize REALPRO, pentru Bucuresti si orasele mari din Romania, cu scopul de a realiza extinderea francizei in tara.
Cu privire la pret, trebuie mai intai spus ca publicul nostru tinta si modul in care functioneaza birourile noastre nu corespund cu modelele francizelor concurente, deci comparatia este putin fortata. Totusi taxa noastra de franciza nu depaseste 20% din preturile concurentilor, iar redeventele lunare sunt sub 40%. Si pot sa spun ca putem oferi acest nivel de tarife "in ciuda" unor servicii (imi permit sa spun) "incomparabile" tocmai datorita sistemului extrem de eficient pe care il oferim.
Concret, taxa noastra de franciza este 2500 Euro si include toate materialele educationale si de marketing de care are nevoie biroul francizat, precum si un call center, iar redeventele lunare sunt 150 euro/luna pe primele 6 luni si 300 de euro/luna in continuare. In plus, pentru plata redeventelor lunare francizatii beneficiaza de o echipa de suport http://www.realpro.ro/ro/sistemul-realpro/sistemul-de-echipa care lucreaza impreuna cu ei. Ce alta afacere mai cunoasteti pe care sa o deschideti cu o investitie initiala de 2500 de euro si cu costuri lunare, inclusiv angajatii, de 300 de euro?
Stimate Domnule, in primul
Stimate Domnule, in primul rand va multumesc pentru parerea dumneavoastra sincera. "Nimeni nu vrea sa dea o exclusivitate, ce scrieti Dvs. pe aici sunt simple "teorii" foarte frumoase si foarte bune de pus in practica, insa eu va zic din experienta...". Nu contest faptul ca experienta dumneavoastra v-a demonstrat, poate, ca este greu sa iei contracte de reprezentare exclusiva. E adevarat, nu este o abilitate care se deprinde peste noapte. Este necesara o schimbare profounda a sistemului si procesului de lucru al agentului imobiliar pentru a avea succes. Insa atunci cand ai un sistem de lucru eficient bazat pe reprezentarea clientilor este cu totul altceva. Asadar, eu nu vorbesc din teorie, ci tot din practica, in baza propriei noastre experiente la REALPRO. Cred ca mai sugestive decat vorbele sunt faptele, motiv pentru care va exemplific cu portofoliul de reprezentari exclusive al unui agent francizat REALPRO: http://www.adelabirau.ro/ro/rezidential/proprietati. Veti vedea ca sunt si proprietati active, si proprietati vandute (aflate sub precontract) deci sistemul de reprezentare exclusiva functioneaza, din punctul nostru de vedere, mai eficient decat sistemul de intermediere. Aceasta este abordarea noastra asupra profesiei de agent imobiliar, nimeni nu obliga pe nimeni sa se schimbe daca el nu doreste cu adevarat acest lucru.
Buna ziua, am dat intamplator
Buna ziua,
am dat intamplator peste blogul dumneavoastra si as vrea sa va recomand un portal, in cazul in care nu-l stiti deja.
http://realestate.doingbusiness.ro/ro/
Sa speram ca va functiona sistemul MLS si la noi, in cele din urma...
Toate cele bune!
Anunturile si tranzactiile
Anunturile si tranzactiile FSBO nu implica reprezentarea exclusiva a unui broker. Este f. important (pt mine cel putin) sa integ ce procentaj din informatii provin din anunturi FSBO si ce procentaj din sisteme MLS pentru ca imi arata proportia de tranzactii care se realizeaza cu/fara ajutorul unui broker (care este un trend important de urmarit in SUA). Asta nu inseamna ca nu cred in MLS (doar construim unul!) ci, pentru rigurozitate, am vrut sa punctez ca majoritatea informatiilor din Zillow nu au la baza listinguri cu reprezentare exlcusiva, cum pare ca esti convins.
Stefan: As fi foarte
Stefan:
As fi foarte interesat sa aud parerea ta despre tema de baza a acestui post: portalurile imobiliare din Romania.
Totusi, daca vrei sa ai o idee in ceea ce priveste procentajul vanzarilor prin agenti fata de vanzarile directe (FSBO), conform NAR (http://www.realtor.org/library/library/fg006) in 2008 vanzarile de case direct de catre proprietari in SUA au reprezentat doar 13% din piata.
Iar pe portalul american Zillow, procentajul listingurilor FSBO (de vanzare de catre proprietari) fata de listingurile MLS (de vanzare prin agenti), reprezinta sub 5%. Daca adaugam la FSBO vanzarile silite si constructiile noi, ne apropiem de media pietei de 10-20% listari FSBO fata de 80-90% listari MLS, in functie de zona.
Ca exemplu, iata cifrele de pe Zillow pentru Denver, Colorado: De vanzare prin agent - 19.000 listari; De Vanzare de catre Proprietar (FSBO) - 480 listari; Vanzari silite (forclosures) - 2851 listari; Constructii noi (new constructions) - 1029 listari http://www.zillow.com/homes/for_sale/map/sf,condo_type/pricea_sort/39.94...
Si este absolut normal ca Zillow sa lucreze in special cu listari reprezentate de agenti, avand in vedere ca acestea reprezinta marea majoritate a pietei. Altfel, daca Zillow ar fi in majoritate FSBO, renumitele Zestimates (estimarile de valoare ale Zillow) nu ar avea nicio legatura cu realitatea pentru ca s-ar referi la sub 20% din vanzarile de case de pe piata.
Multumesc de informatiile
Multumesc de informatiile aditionale. Parerea mea ref. la portaluri este sucint exprimata de aceasta diagrama: http://roren.ro/ro/about adica portalurile imobiliare acopera nevoie de publicitate imobiliara, dar nu sunt instrumente pentru specialisti. Cu alte cuvinte sunt de acord cu tine ca nu au fond.
Fara sa incerc sa-mi fac reclama, platforma RoREN este construita sa nu necesite introducerea informatiei de 3 ori (prima oara in portofoliul in-house, a doua oara in MLS si a treia oara intr-un canal de publicitate). Odata introdusa informatia in Datalog (instrumentul pentru gestiunea portofoliului propriu, ea se poate publica automat si in MLS si in canalele de publicitate partenere.
P.S. Zestimates nu sunt derivate din preturile anunturilor publicate pe Zillow ci din informatiile obtinute de la "cartea funciara" a fiecarui stat, care in SUA este digitizata de ceva ani, publica si disponibila on-line. Daca ar fi obtinute din preturile anunturilor ar avea aceleasi probleme ca si portalurile/ziarele din Romania (adica ar exprima preturile pe care doresc proprietarii sa le obtina nu cele la care s-a realizat de fapt o tranzactie).
Zillow este un portal pentru
Zillow este un portal pentru FSBO (For Sale By Owner) primar si pentru listari MLS secundar (ei de fapt au inceput cu FSBO). Anunturile de la agenti nu sunt tratate diferit decat din perspectiva unor facilitati de incarcare de date (vezi http://www.zillow.com/learnmore/what-zillow-offers-real-estate-agents.htm). De fapt Zillow este competitie pentru NAR/Realtor.com din cauza abilitatilor de estimari de preturi (vezi http://www.businessweek.com/the_thread/hotproperty/archives/2007/03/real...). Numai bine,
Stefan
Salut Stefan: Indiferent ca
Salut Stefan:
Indiferent ca sunt preluate direct din MLS, ca vin direct de la brokeri, ca sunt introduse manual de agenti, important este ca toate listingurile respective sunt listinguri cu reprezentare exclusiva, verificate cu siguranta de un Serviciu MLS la listarea lor. Iar aceste listinguri sunt unice, sunt ofertate cu precizarea adresei, a conditiilor de vanzare si cu imputernicirea necesara din partea vanzatorilor pentru a putea fi considerate veritabile oferte de vanzare angajante legal (si nu doar niste anunturi orientative, cum se intampla la noi.)
Asadar problema ramane: atat timp cat majoritatea agentilor de la noi vor lucra ca simpli intermediari/mijlocitori si nu ca mandatari, neavand nicio putere din partea vanzatorilor de a face o oferta reala in numele lor, nimic nu se va schimba. Aici nu e o problema de 2 detalii de listing in plus sau in minus pe fisa de listing, aici e vorba de substanta. Tipul de relatie, tipul de contract pe care majoritatea agentilor imobiliari din Romania il folosesc este pur si simplu nepotrivit. Nu poti fii agentul vanzatorului daca nu ai mandat de la el (exclusiv bineinteles) sa faci o oferta in numele lui si, mai mult, sa remunerezi orice subagent care te ajuta sa aduci cumparatorul.
Dupa cum spuneam, agentii REALPRO sunt primii din Romania care lucreaza numai ca reprezentanti/mandatari ai clientilor si experienta noastra arata ca acest tip de relatie este foarte bine primit de catre consumatori. Problema nu este in mentalitatea consumatorului, ci in incapatanarea majoritatii agentilor imobiliari de a se tine cu dintii de un sistem dezavantajos pentru toata lumea: intermedierea imobiliara sau cu alte cuvinte mijlocirea intre vanzatori si cumparatori.
Cum ajung listingurile agentilor pe Zillow este mai putin important, ba chiar nu prea ne priveste pe noi, sincer... Totusi, dupa cum probabil stii, se pare ca si Zillow si-au dat seama ca cea mai buna solutie este sa ia listingurile direct de la organizatiile MLS si fac deja asta: http://www.reuters.com/article/pressRelease/idUS124521+19-Mar-2008+PRN20....
Publică un comentariu nou